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| 管地不管人，農地管理政策 自從農業發展條例（以下稱本條例）於2000年1月26日公布實施以來，我國農業用地（以下稱農地）管理政策，由堅持多年的「農地農有農用」，改為「農地農用但不一定農有」；也就是所謂「管地不管人」的農地管理政策，讓非農民可以購買農地。而農地得以興建農舍，不但被視為提高農地附加價值最直接的途徑，更是吸引非農民購置農地，以從事農業經營誘因之一。 何謂「農舍」呢？建築在農地上的房舍，且為供與農業經營不可分離之一部分者，稱為農舍，可包括農民自用之住宅、供倉儲及為與農業經營不可分離之農業生產必要設施等兩類。近來引起議論，並受到監察院糾正的農舍問題，正是指農民自用住宅之農舍，此亦是本文探討之農舍。至於農業生產必要設施之農舍 ，限於篇幅不在本文論述的範疇。 理想：維護農地資源 避免濫建農舍 為維護農地資源不被濫用或污染，避免在農業用地上濫建農舍，以達到保護農業生產環境與確保生活環境品質之目的，針對農地興建農舍需有相關配套措施以資規範，故在本條例第18條第5項授權下，訂定「農業用地興建農舍辦法」（以下稱本辦法），做為規範農地興建農舍主要法令依據。 歸納本條例第18條與本辦法相關規定，將農地興建農舍重要規範臚列如下： 一、農地興建農舍方式採個別興建農舍與集村興建農舍雙軌制。由於政策上鼓勵集村興建農舍，故訂有「集村興建農舍獎勵及協助辦法」，並放寬個別興建農舍之農地最小面積與持有年限等限制。 二、申請人資格部分： （一）年滿20歲或未滿20歲已結婚者。 （二）戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。 （三）申請人無自用農舍者。 （四）申請人為該農地之所有權人。 三、農地部分： （一）必須檢具農業用地作農業使用證明書。 （二）未經申請興建農舍之農地。 （三）該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 （四）申請個別興建農舍之該宗農地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積90％。 （五）基層建築面積，依適用之法令規定，其計算標準相同。 （六）依區域計畫法編定為水利用地、生態保護用地、國土保安地、與工業區內農牧用地、林業用地等農地，不得申請興建農舍。 三、農舍部分： （一）農舍興建滿5年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。 （二）農舍應與其坐落之農地，應併同移轉或併同設定抵押權。 （三）興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。 （四）地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但符合建築技術規則建築設計施工編第162條規定之相關設備空間者，得予扣除。 （五）應設置建築物污水處理設施，且放流水應排入排水溝渠。 （六）建蔽率、容積率等營建規定： 1.個別興建農舍：依都市計畫法省 (市) 施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。(詳見本刊207期第43頁表二彙整) 2.集村興建農舍：建蔽率不得超過60％，容積率不得超過240％。但位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過40％，容積率不得超過120％。 由於興建農舍之建築基地為農地，該農地取得農業用地作農業使用證明，且興建其上之農舍，符合本辦法相關規定，相較於一般建地，享有免徵遺產稅、贈與稅與田賦 ；移轉時得申請不課徵土地增值稅 等稅賦優惠。 至於相較於一般房舍，農舍可免徵房屋稅。然興建之農舍一旦違反本辦法與相關法律規定，其建築物會依相關土地使用管制及建築法規定處理。此外將使得該興建農舍之農地，違反土地使用管制規定，不但撤銷前述稅賦優惠，並按每次處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。限期改善不遵從者，得處6個月以下徒刑或拘役。 結果：鄉村別墅林立 隨著我國農地管理政策改弦易轍，開放非農民可以購買農地，加上本辦法於2001年4月26日發布施行後，導致農地興建農舍之風氣鵲起，也讓名為農舍實為鄉村別墅林立，成為今日農村最常見的景象之一，讓開放農地興建農舍，期能兼顧農業生產環境與農家居住品質之立法意旨與政策美意，越來越受到質疑。 其中由於已完成之集村興建農舍的建築基地，有6成以上位於優先保護之特定農業區，且其配合做為農業使用之農地，多位於偏遠、低價值、荒野之山坡地保育區與森林區或養殖用地，與建築基地相距甚遠，起造人是否實際從事農業經營，不無疑義。由此充分顯示實際參與集村興建農舍之起造人，都以居住為考量，而非以農業經營為目的，導致集村興建農舍之發展已有住宅化與商品化現象，不符原立法意旨。至於其興建模式和建商起造預售屋相似，與農業經營及農民權益幾乎無涉，因而深深引起社會各界齊聲撻發。針對此一現象，監察院財政及經濟委員會在2010年9月8日通過對行政院農業委員會及內政部的糾正案。 建議：重新檢討農地興建農舍規範 因應監察院通過集村興建農舍悖離農業經營的政策目標糾正案，行政院農業委員會（以下稱農委會）隨即於2010年10月15日發布農水保字第0991875738號令略以：「為避免農地建地化且保護優良農田供農業生產使用目標，集村興建農舍坐落之農業用地不得位於特定農業區。」；並在2010年11月17日修正「集村興建農舍獎勵及協助辦法」，大幅刪除集村興建農舍現金補助之獎勵措施。2010年12月24日農委會廢止「集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點」。 俗云：「一葉落而知秋至」，由監察院通過集村興建農舍糾正案，與後續農委會一連串補救因應措施，在在指出我國農地興建農舍規範，已到了必須重新檢討的時刻。故請農委會、內政部等主管機關，儘速邀集農業、地政、景觀與營建等相關領域產、官、學者，集思廣益研議出符合社會期待，又能兼顧農業永續發展的新規範。 註釋 01興建農業生產必要設施之農舍相關規範，詳見農業發展條例第8之1條規定。 02農地課徵田賦，而非農地則課徵地價稅。 03農地不課徵土地增值稅與免徵土地增值稅之差別，前者指農地移轉時必須經過申請核准後，暫時可以不對該移轉農地課徵土地增值稅，所以每次再移轉時，前次移轉現值並未提高。換言之，其土地增值稅遞延至該農地未做農業使用後再移轉時一併課徵。後者係指農地移轉時自動免除繳納土地增值稅之義務，導致每次再移轉時，前次移轉現值不斷提高。 |
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